Quy trình và Kỹ năng môi giới Bất Động Sản
Hôm nay dat nen binh phuoc gia re xin chia sẻ một số thông tin về Quy trình và Kỹ năng môi giới Bất Động Sản
A. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
1. Thu thập thông tin về bất động sản
Nguồn cung bất động sản
- Các dạng cung:
+ Bán.
+ Cho thuê, cho thuê lại.
+ Đầu tư liên doanh, liên kết.
+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
- Thông tin nguồn cung
+ Văn phòng môi giới
+ Từ khách hàng.
+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.
+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi.
+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc, sở quy hoạch.
+ Từ thực tế: những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.
+MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước,
+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
- Pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,...
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: ủy ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ; hạn chế độ cao…
- Xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản.
+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không….
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn.
+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất. Ví dụ; Sở quy hoạch, xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai.
+ Tổ dân phố và hàng xóm.
+ Tự điều tra và thăm dò.
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức.
+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử.
+ Các đề tài nghiên cứu, hội thảo…. ví dụ; ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư.
+ Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng.
2. Thông tin về cầu bất động sản
2.1. Phân loại đối tượng cầu bất động sản
- Người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi
+ Để bảo toàn vốn.
Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.
- Người thuê:
+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch.
+ Để kinh doanh dịch vụ.
+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.
+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.
- Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
2.2. Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
- Chủ động:
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.
+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.
- Thụ động:
+ Đón tại văn phòng.
+ Phụ thuộc quảng cáo
Thời gian đầu: chủ động, sau -> thụ động.
B. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản
1. Xác định đối tượng của thương vụ:
a. Người cung:
+ Lí do nguyện vọng của họ; nhanh hay chậm
+ Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào.
+ Các điều kiện kèm theo.
+ Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế (thuế hoặc phí).
+ Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.
- Người cho thuê:
+ Đầu tư.
+ Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản.
+ Trông coi: để bảo vệ.
+ Lí do: ví dụ; cho thuê để người đi thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản.
- Người bán:
+ Tự nguyện.
+ Bị ép buộc.
b. Người cầu:
- Người mua:
+ Quan tâm đến đặc tính của bất động sản.
+ Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính.
+ Mục tiêu của người mua.
+ Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài; vấn đề mua nhà…
- Người thuê:
+ Cụ thể chính xác ngay ban đầu.
+ Rất nhanh gọn.
+ Chú ý tính ổn định bất động sản.
+ Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định…
2. Xác định các bên tham gia thương vụ:
- Phân loại khách hàng
+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng, mua để đầu cơ hay để sử dụng
+ Người bán là chủ đầu tư cấp 1 hay cấp 2, là cá nhân hay doanh nghiệp
+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý
Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi - táo bạo;
+ Nghề nghiệp.
+ Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng.
- Xác định các bên tham gia:
+ Thông tin cá nhân, tổ chức đó.
+ Mục tiêu tham gia thương vụ.
+ Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường…
+ Mức độ sẵn sàng.
+ Điều kiện pháp lý.
C. Lập hồ sơ thương vụ môi giới
- Thông tin cá nhân.
- Giấy tờ liên quan đến bất động sản.
- Giấy tờ khác liên quan đến thương vụ.
- Hợp đồng dịch vụ môi giới.
- Những ghi chép về khách hàng: đưa ra nhận xét về khách hàng -> phục vụ tốt hơn.
Chú ý: Không nhận bản gốc giấy tờ của khách hàng, chỉ dùng để photo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ phải tiếp tục thu thập giấy tờ liên quan.
- Dạng hồ sơ: văn bản, file văn bản
D. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
Bước 1: Tìm thông tin chung
- Thông tin mua, bán, cho thuê thông tin nguồn cung, cầu.
- Phải xem xét bất động sản bán một cách tỉ mỷ, cẩn thận và đầy đủ.
- Điều tra phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh, tình trạng kỹ thuật của bất động sản.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Chia sẻ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán.
- Tìm khách hàng mua (bán).
Bước 2: Xử lý thông tin
- Xác định được giá của chủ sở hữu muốn bán: phải tư vấn cho khách hàng xem giá có hợp lý không. Phải biết khu vực đó giá bất động sản bao nhiêu, loại bất động sản đó giá bao nhiêu.
- Phải tập trung ghi chép miêu tả bất động sản, chú ý đến đặc tính của bất động sản đó: bất động sản nằm trong khu vực đó, có bất động sản nổi trội hơn làm giảm giá bất động sản đó.
- Soạn thảo thông tin để quảng cáo.
- Phải thiết lập cơ sở dữ liệu riêng cho bất động sản đó.
- Phải thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về khách hàng mua, bán
- Tìm hiểu phân tích cụ thể, chính xác nhu cầu của khách hàng mua cũng như điều kiện liên quan đến thương vụ.
- Tận dụng những thông tin phản hồi của người mua: động cơ họ mua hàng…
- Chia sẻ và cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý: thuế, phí…
Bước 3: Giao dịch với khách hàng
- Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản về dịch vụ môi giới - ký kết hợp đồng.
- Lên kế hoạch hành động.
- Giới thiệu cho khách hàng mua bất động sản phù hợp với họ.
- Giúp đỡ tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán.
- Dẫn dắt các bên ký kết hợp đồng khởi điểm.
- Hỗ trợ các bên trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị ký kết hợp đồng chính thức.
- Tham gia thực hiện các hoạt động thỏa thuận trong hợp đồng khởi điểm.
- Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ.
- Tham gia vào quá trình thanh toán tổ chức các lần chi trả giao tiền.
- Phải hỗ trợ cho các vấn đề liên quan: ví dụ; hỗ trợ về tư vấn pháp lý hợp đồng mua bán, đăng ký sang tên, nộp thuế, ....
Bước 4: Kết thúc thương vụ
- Giao nhận bất động sản: vì có thể có sự sai lệch lúc giao nhận
- Kết thúc thương vụ và nhận tiền hoa hồng: ví dụ; ở nước ngoài khi đến một bước nào đấy của thương vụ, nhận 80% hoa hồng. Kết thúc thì nhận phần còn lại.
- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ: Chuyển tiền, sổ đỏ,..gửi thư cảm ơn đến khách hàng và đưa hồ sơ của họ vào hồ sơ khách hàng.
0862 07 79 79